양도세2026년 10월 13일
겸용주택(상가+주택) 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받으려면 어떤 조건을 확인해야 하나요?
도와줘세무사 답변
겸용주택(상가+주택) 양도 시 1세대 1주택 비과세 확인 조건
결론부터 말씀드리면, 일반 1세대 1주택 요건(보유·거주·1주택)에 더해 겸용주택에서는 주택·상가 면적 비교와 양도가액 12억원 초과 여부가 추가로 결과를 가릅니다.
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📌 1. 기본 요건 (일반 주택과 동일)
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 1세대 | 양도일 현재 세대 기준 국내 1주택 보유 |
| 보유기간 | 2년 이상 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 |
| 예외 | 수용, 해외이주, 1년 이상 거주 후 부득이한 사유 양도 등은 보유·거주 제한 완화 ( 각 호) |
📌 2. 겸용주택 특유의 판정: 주택·상가 면적 비교와 12억 기준
| 구분 | 주택 면적 > 상가 면적 | 주택 면적 ≤ 상가 면적 |
|---|---|---|
| 양도가액 12억 이하 | 건물 전체를 주택으로 봄 → 전체 비과세 | 주택 부분만 주택으로 봄 → 주택 부분만 비과세, 상가 부분은 과세 |
| 양도가액 12억 초과 | 주택 부분만 주택으로 봄 → 주택 부분의 12억 초과분만 과세, 상가 부분은 과세 | 주택 부분만 주택으로 봄 → 위와 동일 |
- 12억 초과 고가 겸용주택은 2022.1.1. 이후 양도분부터 상가 부분을 주택으로 보지 않습니다.
- 주택 부분이 별도로 있는 건물의 상가 부분은 주택부수토지에 해당하지 않습니다.
- 토지도 주택 부분 면적에 대응하는 부분만 주택부수토지로 계산하므로, 건물과 토지의 안분이 필요합니다.
💡 핵심 판단 기준: ① 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는지, ② 주택 연면적이 상가 연면적보다 큰지, ③ 보유·거주 요건을 충족하는지 세 가지를 순서대로 확인합니다. ( 제3호, )
📌 3. 추가로 확인할 사항
- 세대 전체 주택 수: 다른 주택, 분양권(2021.1.1. 이후 취득분), 입주권이 있으면 비과세가 달라집니다. 은 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하다 주택을 양도하면 비과세를 적용하지 않는다고 정하고 있습니다.
- 실제 용도: 주택은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다. 상가가 주거용으로 쓰이거나 그 반대인 경우 실제 사용 현황이 기준이 됩니다. ( 제7호)
- 다가구주택 여부: 다가구주택은 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 구획 부분별로 나누지 않고 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 1주택으로 봅니다. ()
- 용도변경·지분 양도: 상가를 주택으로 바꾸거나 주택 일부를 분할 양도하면 판정이 달라질 수 있습니다.
📋 관련 법령 근거
- 제3호 (1세대 1주택 비과세, 12억원 초과 고가주택 제외)
- 제7호 (주택의 정의)
- (시행 2026.10.01, 보유·거주기간)
- (다가구주택)
⚠️ 주의사항
- 보유·거주기간, 면적 비율, 양도가액 안분에 따라 세액이 크게 달라질 수 있습니다. 구체적인 사례는 개별 확인이 필요합니다.
- 상가 부분은 과세되므로 부가가치세(건물 공급가액 과세, 사업의 포괄양도 여부)도 별도로 검토해야 합니다.
💡 도와줘세무사 Tip: 본인 사례의 취득일·양도가액·면적 등을 알려주시면 비과세 범위를 구체적으로 짚어드릴 수 있습니다. 금액이 큰 거래라면 전문 세무사 매칭으로 더 정확한 상담을 받아보세요.
참고 출처
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.