양도세2026년 10월 12일
1세대 1주택 양도세 비과세 요건
도와줘세무사 답변
1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건
결론부터 말씀드리면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고, 보유기간 2년 이상(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 추가) 요건을 갖추며, 양도가액이 12억원 이하이면 양도소득세가 비과세됩니다. 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세에서 제외되지 않고, 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
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📌 1. 기본 요건
| 구분 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 1세대 | 거주자와 배우자, 동일 주소에서 생계를 같이하는 가족 | 양도일 현재 기준 |
| 1주택 | 양도일 현재 국내 1주택 보유 | 분양권·조합원입주권도 주택 수에 영향 |
| 보유기간 | 2년 이상 | |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 | 비조정지역은 거주요건 없음 |
| 양도가액 | 12억원 이하 | 초과 시 고가주택 과세 |
💡 핵심 판단 기준: 판단 기준은 '양도일 현재 1주택'이며, 거주요건 적용 여부는 '취득 당시' 조정대상지역이었는지로 결정됩니다. ()
📌 2. 보유·거주기간 면제 사유 (시행령 제154조 제1항 단서)
| 사유 | 면제 범위 | 조건 |
|---|---|---|
| 임대주택 취득 후 양도 | 보유·거주기간 제한 없음 | 민간건설임대·공공건설임대·공공매입임대주택, 세대전원 5년 이상 거주 |
| 공익사업 수용 | 보유·거주기간 제한 없음 | 사업인정 고시일 전 취득, 잔존주택은 수용일부터 5년 내 양도 |
| 해외이주, 1년 이상 국외 취학·근무 | 보유·거주기간 제한 없음 | 출국일 현재 1주택, 출국일부터 2년 내 양도 |
| 1년 이상 거주한 주택의 부득이한 사유 양도 | 보유·거주기간 제한 없음 | 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 |
| 조정대상지역 공고일 이전 계약금 지급 | 거주기간 제한만 제외 | 계약금 지급일 현재 무주택 세대 |
📌 3. 2주택이어도 비과세가 가능한 경우 ( 제3호 나목)
- 일시적 2주택(대체취득), 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우 대통령령이 정하는 요건을 갖추면 비과세 특례가 적용됩니다.
- 일시적 2주택은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다. ()
- 신규 주택 취득 시점에 이미 2주택이던 세대가 3주택이 되었다가 1채를 처분한 경우는 일시적 2주택 특례 대상이 아닙니다.
📌 4. 지분 양도와 다가구주택
- 1세대 1주택에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우에도 1세대 1주택 양도로 보아 비과세합니다.
- 다가구주택은 구획된 부분별로 각각 1주택으로 보지만, 하나의 매매단위로 양도하면 전체를 1주택으로 봅니다. ()
📋 관련 법령 근거
- 제3호 (1세대 1주택 비과세, 12억원 초과 고가주택 제외)
- (시행 2026.10.01, 보유·거주 요건 및 면제 사유)
- (일시적 2주택 등 특례)
📩 관련 질의회신
- : 1세대 1주택을 지분으로 양도하는 경우에도 1세대 1주택 양도로 보아 비과세합니다.
⚠️ 주의사항
- 2021.1.1. 이후 취득한 분양권과 조합원입주권은 주택 수 판단에 영향을 줍니다. 주택과 분양권(또는 입주권)을 함께 보유한 상태에서 주택을 양도하면 원칙적으로 비과세가 적용되지 않습니다. ()
- 미등기 상태로 양도하면 비과세 요건을 갖췄더라도 과세됩니다.
- 신고기한은 예정신고가 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내, 확정신고가 다음 해 5월입니다.
💡 도와줘세무사 Tip
본인 주택의 비과세 여부를 판단하려면 취득일, 양도 예정일, 소재지(취득 당시 조정대상지역 여부), 보유 주택 수, 거주기간, 예상 양도가액이 필요합니다. 알려주시면 구체적으로 판단해 드리겠습니다. 상속·증여 취득이나 다주택 이력이 있는 복잡한 경우에는 도와줘세무사 전문 세무사 매칭을 통해 더 정확한 상담을 받아보세요.
참고 출처
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.