양도세2026년 10월 12일
1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 알려줘
도와줘세무사 답변
1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건
결론부터 말씀드리면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고, 보유기간이 2년 이상이며(취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 추가), 양도가액이 12억원 이하이면 양도소득세가 비과세됩니다. 본인 사례의 세액이 궁금하시면 💡 도와줘세무사 양도소득세 계산기 ↗를 이용해 보세요.
📌 1. 기본 요건
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 1세대 | 거주자·배우자와 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위 | 제6호 |
| 1주택 | 양도일 현재 국내 1주택 보유 (분양권·조합원입주권이 있으면 주택 수에 영향) | |
| 보유기간 | 2년 이상 | |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주 | |
| 양도가액 | 12억원 이하 (초과하면 고가주택으로 비과세에서 제외) | 제3호 |
💡 핵심 판단 기준: 주택 수는 '양도일 현재'로 판단하고, 거주요건 적용 여부는 '취득 당시' 조정대상지역이었는지로 결정됩니다. ()
📌 2. 보유·거주기간 제한이 면제되는 경우 (시행령 제154조 제1항 단서)
| 사유 | 면제 범위 | 조건 |
|---|---|---|
| 민간건설·공공건설·공공매입임대주택 취득 후 양도 | 보유·거주기간 모두 | 임차일부터 양도일까지 세대전원 5년 이상 거주 |
| 공익사업 수용 | 보유·거주기간 모두 | 사업인정 고시일 전 취득. 잔존주택은 수용일부터 5년 내 양도 |
| 해외이주, 1년 이상 국외 취학·근무로 세대전원 출국 | 보유·거주기간 모두 | 출국일 현재 1주택, 출국일부터 2년 내 양도 |
| 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 요양 등으로 양도 | 보유·거주기간 모두 | 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유 |
| 조정대상지역 공고일 이전에 계약금 지급 | 거주기간만 | 계약금 지급일 현재 무주택 세대 |
📌 3. 2주택이어도 비과세가 가능한 경우와 주의할 점
- 일시적 2주택: 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다. (시행령 제155조 제1항) 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우에는 별도 요건(전입·1년 내 양도 등)이 붙습니다.
- 상속·동거봉양·혼인 합가 등: 대통령령이 정하는 요건을 갖추면 특례가 적용됩니다. ( 제3호 나목, 시행령 제155조)
- 주택 + 분양권·조합원입주권: 함께 보유하다 주택을 양도하면 원칙적으로 비과세가 배제되고, 재건축·재개발 기간 중 거주를 위한 대체주택 취득 등 예외만 인정됩니다. ()
- 미등기 양도: 비과세 요건을 갖춰도 미등기 상태로 양도하면 과세됩니다.
⚠️ 주의사항
- 2주택에서 3주택이 되었다가 1주택을 처분해 2주택이 된 경우는 일시적 2주택 특례 대상이 아닙니다. 특례는 1주택 상태에서 신규 주택을 취득한 경우를 전제하기 때문입니다.
- 12억원 초과 고가주택은 전체가 과세되는 것이 아니라 12억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
- 양도일, 조정대상지역 지정·해제 시점, 계약금 지급일에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
📋 관련 법령 근거
- (비과세 양도소득)
- (1세대1주택의 범위, 시행 2026.10.01)
- (1세대1주택의 특례)
- 제6호 (1세대의 정의)
💡 도와줘세무사 Tip: 본인 사례의 비과세 여부가 궁금하시면 취득일, 양도일, 보유 주택 수를 알려주세요. 조정대상지역, 일시적 2주택, 상속주택, 분양권 등이 얽힌 경우에는 전문 세무사 매칭을 통해 정확한 판정을 받아보시길 권장합니다.
참고 출처
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.