양도세2026년 10월 13일
특수관계자에게 상가를 저가양도할 때 세금 문제는 어떻게 되나요?
도와줘세무사 답변
특수관계자에게 상가를 저가양도할 때의 세금
결론부터 말씀드리면, 상가를 시가보다 낮게 팔면 양도하는 쪽은 양도소득세를 시가 기준으로 재계산당할 수 있고, 사는 쪽은 증여세가 나올 수 있습니다. 취득세와 부가가치세도 시가 기준으로 따져볼 쟁점이 있습니다.
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📌 1. 누가 어떤 세금을 내나
| 구분 | 과세 내용 | 적용 기준 |
|---|---|---|
| 양도자(파는 사람) | 실제 대가가 아닌 시가를 양도가액으로 보아 양도소득세 계산 (부당행위계산 부인) | 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상 |
| 양수자(사는 사람) | 시가와 대가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세 과세 | 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상 |
| 양수자 취득세 | 시가 기준으로 과세될 수 있음 | 특수관계인 간 거래 |
| 부가가치세 | 상가 건물분 부가세 과세 대상일 수 있고, 대가가 부당히 낮으면 시가가 기준이 될 수 있음 | 포괄양수도 요건 충족 시 제외 가능 |
📌 2. 계산 예시 (가정)
시가 10억원인 상가를 6억원에 양도했다고 가정하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 차액 | 10억 − 6억 | 4억원 |
| 양도세 부당행위 적용 여부 | 차액 3억 이상 (또는 시가의 5% 이상) | 적용 → 양도가액 10억으로 계산 |
| 증여세 기준금액 | min(시가 30% = 3억, 3억) | 3억원 |
| 증여재산가액 | 4억 − 3억 | 1억원 (여기서 증여공제 등 후 증여세 산출) |
같은 상가라도 차액이 크지 않으면 증여세는 없을 수 있습니다. 다만 양도세는 시가의 5%만 넘어도 부당행위계산이 적용될 수 있어 두 세목의 기준이 다릅니다.
📌 3. 먼저 확인할 쟁점
| 쟁점 | 내용 |
|---|---|
| 특수관계인 해당 여부 | 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자, 임원·사용인, 경영지배관계 등입니다. 친족이 아니어도 법인 경영에 지배적 영향력이 있으면 해당할 수 있습니다. |
| 배우자·직계존비속 간 매매 | 양도한 때 증여한 것으로 추정됩니다. 실제로 대가를 지급한 사실이 명백하면 양도로 인정되고, 이때도 저가양도에 따른 증여이익은 따로 계산합니다. |
| 시가 산정 | 매매사례가액, 감정가액 등으로 판단합니다. 시가 입증이 결과를 좌우하므로 감정평가를 받아두는 것이 안전합니다. |
| 양도 시기 | 원칙적으로 대금청산일 기준입니다. |
| 양수인이 법인인 경우 | 법인 쪽에서도 법인세법상 부당행위계산 문제가 생길 수 있습니다. |
💡 핵심 판단 기준: 특수관계인과의 거래로 조세 부담이 부당하게 줄었다고 인정되면 양도세는 시가로 재계산되고(), 양수자에게는 시가와 대가의 차액이 증여로 과세됩니다().
📋 관련 법령 근거
- (양도소득의 부당행위계산)
- (부당행위계산의 부인)
- (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)
- (이익 계산방법, 양도일 기준)
- (배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정)
- (특수관계인의 범위)
⚠️ 주의사항
- 위 수치와 기준은 와 기준이며, 상가의 시가가 얼마인지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
- 저가양도가 이미 이루어졌다면 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 신고 전에 시가 감정과 거래 구조를 점검하세요.
- 거래 구조(증여, 부담부증여, 임대보증금 승계 등)에 따라 결과가 달라지는 복합 사안이므로 전문가 검토를 권합니다.
💡 도와줘세무사 Tip: 본인 사례의 세액을 구체적으로 알고 싶으시면 상가의 시가, 양도(예정)가액, 양수자와의 관계, 취득일·취득가액을 알려주세요. 더 정확하게 계산해 드립니다. 전문 세무사 매칭을 통해 더 정확한 상담도 받으실 수 있습니다.
참고 출처
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.