양도세2026년 9월 28일
토지가 수용될 때 양도세는 어떻게 계산되나요, 감면 혜택도 받을 수 있나요?
도와줘세무사 답변
토지 수용 시 양도소득세 계산 및 감면 혜택
토지가 공익사업으로 수용될 때는 일반 양도세 계산 구조를 따르되, 최대 45%까지 세액 감면을 받을 수 있는 특례가 있습니다.
1. 기본 양도소득세 계산 구조
양도가액 (보상금)
- 취득가액 (필요경비 포함)
= 양도차익
양도차익
- 장기보유특별공제
= 양도소득금액
양도소득금액
- 기본공제 (연 250만원)
= 과세표준
과세표준 × 누진세율 (6%~45%)
= 산출세액
⚠️ 수용 보상금 전액이 양도가액이 됩니다. 현금보상·채권보상 모두 해당됩니다.
2. 장기보유특별공제
보유기간 3년 이상이면 공제 적용 ()
| 보유기간 | 공제율 (일반 토지) |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| … | … |
| 15년 이상 | 30% |
1세대 1주택 부수토지는 별도 기준 적용 (아래 참고)
3. 공익사업 수용 시 양도세 감면 (조세특례제한법 제77조)
✅ 감면 요건
- 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지
- 2026년 12월 31일 이전 양도
✅ 감면율 (보상 방법에 따라 다름)
| 보상 방법 | 감면율 |
|---|---|
| 현금 보상 | 15% |
| 채권 보상 (일반) | 20% |
| 채권 보상 + 3년 이상 만기 보유 특약 | 35% |
| 채권 보상 + 5년 이상 만기 보유 특약 | 45% |
채권을 만기 전에 처분하면 감면세액 일부를 추징당합니다 ().
4. 대토보상 과세특례 (조세특례제한법 제77조의2)
현금 대신 **토지로 보상(대토보상)**받는 경우:
- 양도소득세의 40% 감면 또는 과세이연 선택 가능
- 단, 대토보상받은 토지를 나중에 양도할 때 이연된 세금 납부
5. 개발제한구역(그린벨트) 토지 특례 (조세특례제한법 제77조의3)
| 요건 | 감면율 |
|---|---|
| 개발제한구역 지정일 이전 취득 + 소재지 거주 | 40% |
| 매수청구일로부터 20년 이전 취득 + 소재지 거주 | 25% |
6. 주택 수용 시 1세대 1주택 특례
주택 및 부수토지가 수용되는 경우, 제2호 가목에 따라:
- 사업인정고시일 전 취득한 주택·부수토지가 수용되면 → 비과세 요건 충족으로 간주
- 수용일로부터 5년 이내 양도하는 잔존 주택·부수토지도 포함
📩 관련 질의회신 — (2023.02.08) 주택이 수용된 지 5년이 지난 후 양도하는 부수토지는 1세대 1주택 장기보유특별공제 표2(우대공제)가 아닌 표1(일반공제) 적용
📋 관련 법령 근거
- , 제95조, 제104조 (양도소득세 기본 계산)
- 제2호 가목 (주택 수용 비과세 특례)
- (공익사업용 토지 양도세 감면)
- (대토보상 과세특례)
- (개발제한구역 토지 감면)
⚠️ 주의사항
- 감면 신청 필수: 감면은 자동 적용이 아니며, 양도세 신고 시 감면신청서를 반드시 제출해야 합니다.
- 2년 이전 취득 요건: 사업인정고시일 기준으로 소급 2년 이내 취득한 토지는 감면 대상에서 제외됩니다.
- 감면 한도: 조세특례제한법상 농어촌특별세(감면세액의 20%)가 별도 부과됩니다.
- 신고 기한: 수용 보상금을 받은 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 ()
💡 도와줘세무사 Tip
수용 보상금 규모, 취득 시기, 보상 방법(현금/채권/대토)에 따라 세액이 크게 달라집니다. 정확한 세액 계산은 아래 계산기를 활용하시거나 전문 세무사와 상담하시길 권장합니다.
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.