양도세2026년 7월 18일
부동산 팔면 양도세 얼마나 나오는지, 대략적으로 계산하는 방법이 있나요?
도와줘세무사 답변
양도소득세는 "번 돈(양도차익)"에서 공제를 빼고 세율을 곱하는 구조입니다. 아래 단계별로 설명드릴게요.
양도소득세 계산 5단계
1️⃣ 양도차익 계산
양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
- 양도가액: 실제 판 금액
- 취득가액: 실제 산 금액 (취득계약서 기준)
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(리모델링 등) 등
2️⃣ 장기보유특별공제 차감
보유기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
| 구분 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|
| 일반 부동산 | 3년 이상 | 연 2%, 최대 30% (15년) |
| 1세대 1주택 | 3년 이상 | 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80% |
⚠️ 1세대 1주택 최대 80% 공제는 보유 10년 + 거주 10년 충족 시 적용됩니다.
3️⃣ 양도소득 기본공제 차감
양도소득금액 - 250만원 = 과세표준
연간 1회, 250만원 기본공제가 적용됩니다.
4️⃣ 세율 적용 (누진세율)
에 따라 반드시 구간별 누진세율로 계산합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,944만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
계산법: 과세표준 × 세율 - 누진공제
5️⃣ 지방소득세 추가
산출세액 × 10% = 지방소득세
최종 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세
📌 간단 예시
아파트를 5억에 사서 8억에 팔고, 보유 5년(일반 부동산)인 경우
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 3억원 |
| 장기보유특별공제 (5년 × 2% = 10%) | △3,000만원 |
| 기본공제 | △250만원 |
| 과세표준 | 2억 6,750만원 |
| 산출세액 (2억 6,750만원 × 38% - 1,944만원) | 약 5,221만원 |
| 지방소득세 (10%) | 약 522만원 |
| 최종 납부세액 | 약 5,743만원 |
⚠️ 세율이 달라지는 주요 경우
- 1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 추가), 양도가액 12억원 이하면 비과세
- 다주택자 중과: 조정대상지역 내 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p (현재 한시 배제 중)
- 단기 양도: 1년 미만 보유 시 주택은 70%, 1~2년은 60% 단일세율
📋 관련 법령 근거
- (양도소득의 범위)
- (장기보유특별공제)
- (세율)
💡 도와줘세무사 Tip: 본인 상황(주택 수, 보유·거주기간, 조정지역 여부 등)을 알려주시면 더 정확한 세액을 계산해 드릴 수 있어요! 복잡한 경우라면 전문 세무사 매칭을 통해 정확한 상담을 받아보시는 것도 추천드립니다. 😊
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.