양도세2026년 7월 23일
부동산 팔면 양도세 얼마나 나오는지 미리 계산해볼 수 있나요?
도와줘세무사 답변
양도소득세는 "번 돈(양도차익)"에서 공제를 빼고 세율을 곱하는 구조입니다. 아래 단계별로 설명드릴게요.
양도소득세 계산 5단계
1️⃣ 양도차익 계산
양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
- 양도가액: 실제 판 금액
- 취득가액: 실제 산 금액 (취득계약서 기준)
- 필요경비: 취득세, 중개수수료, 자본적 지출(리모델링 등) 등
2️⃣ 장기보유특별공제 차감
보유기간이 길수록 공제율이 높아집니다.
| 구분 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|
| 일반 부동산 | 3년 이상 | 연 2%, 최대 30% (15년) |
| 1세대 1주택 | 3년 이상 | 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80% |
⚠️ 1세대 1주택 최대 80% 공제는 보유 10년 + 거주 10년 충족 시 적용됩니다.
3️⃣ 양도소득 기본공제 차감
양도소득금액 - 250만원 = 과세표준
연간 1회, 250만원 기본공제가 적용됩니다.
4️⃣ 세율 적용 (누진세율)
에 따라 반드시 구간별 누진세율로 계산합니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,944만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
계산법: 과세표준 × 세율 - 누진공제
5️⃣ 지방소득세 추가
산출세액 × 10% = 지방소득세
최종 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세
📌 간단 예시
아파트를 5억에 사서 8억에 팔고, 보유 5년(일반 부동산)인 경우
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 양도차익 | 3억원 |
| 장기보유특별공제 (5년 × 2% = 10%) | △3,000만원 |
| 기본공제 | △250만원 |
| 과세표준 | 2억 6,750만원 |
| 산출세액 (2억6,750만 × 38% - 1,944만) | 약 8,221만원 |
| 지방소득세 (×10%) | 약 822만원 |
| 최종 납부세액 | 약 9,043만원 |
⚠️ 세금이 크게 달라지는 핵심 변수
| 변수 | 영향 |
|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 양도가액 12억 이하 → 세금 0원 |
| 다주택자 중과 | 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 +30%p |
| 보유기간 | 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 단기 중과 |
| 고가주택(12억 초과) | 12억 초과분에만 과세 |
📋 관련 법령 근거
- (양도소득의 범위)
- (양도소득금액·장기보유특별공제)
- (양도소득세율)
- (1세대 1주택 비과세)
💡 도와줘세무사 Tip
본인 사례로 직접 계산해보고 싶으시면, 아래 정보를 알려주시면 구체적인 세액을 계산해 드릴 수 있어요.
- 취득가액 / 양도(예정)가액
- 취득일자 / 양도(예정)일자
- 주택 수 (1주택인지, 다주택인지)
- 실거주 여부 및 기간
복잡한 케이스(다주택, 상속·증여 후 양도, 조합원입주권 등)는 전문 세무사 상담을 권장합니다.
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.