양도세2026년 7월 9일
주거용으로 임대 중인 오피스텔은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함되나요?
도와줘세무사 답변
오피스텔 주거용 임대 시 양도소득세 주택 수 포함 여부
결론부터 말씀드리면, 주거용으로 임대 중인 오피스텔은 양도소득세 계산 시 주택으로 봅니다. 다만 이는 건축법상 용도가 아닌 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다.
1. 판단 기준: 실제 사용 용도
제9호에서 "주택"이란 허가 여부나 공부상 용도에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.
따라서 오피스텔이라도:
- 임차인이 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 → 주택으로 봄
- 업무용(사무실 등)으로 사용하고 있다면 → 주택으로 보지 않음
2. 공실 오피스텔의 경우
에 따르면:
양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우,
- 내부시설·구조를 주거용으로 변경하지 않고 건축법상 업무용 형태를 유지하고 있으면 → 주택 아님
- 내부시설·구조를 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 상태이면 → 주택으로 봄
3. 실무상 주의할 점
| 상황 | 주택 수 포함 여부 |
|---|---|
| 임차인이 주거용으로 실제 사용 중 | ✅ 주택으로 포함 |
| 임차인이 업무용(사무실)으로 사용 중 | ❌ 주택 아님 |
| 공실 — 업무용 구조 그대로 유지 | ❌ 주택 아님 |
| 공실 — 내부를 주거용으로 개조한 상태 | ✅ 주택으로 포함 |
⚠️ 판단 기준 시점은 양도일 현재입니다. 양도 시점에 어떤 용도로 사용되고 있는지가 핵심입니다.
4. 주택임대소득 과세와의 연결
📩 관련 질의회신 —
오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 항상 주거용으로 사용하는 경우에는 주택임대소득에 해당함
📖 관련 집행기준 —
오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 항상 주거용(사업을 위한 주거용 제외)으로 사용하는 경우에는 주택임대소득에 해당함
즉, 주택임대소득 과세 여부와 양도세 주택 수 산정 모두 동일하게 실제 사용 용도를 기준으로 판단합니다.
📋 관련 법령 근거
- 제9호 (주택의 정의)
- (양도소득세율 — 주택 수에 따른 세율 적용)
📖 관련 집행기준 —
공실 오피스텔의 주택 여부는 내부시설·구조의 주거용 변경 여부로 판단
⚠️ 주의사항
- 오피스텔이 주택으로 분류되면 1세대 1주택 비과세 판정, 다주택자 중과세율 적용 등에 영향을 미칩니다.
- 임차인이 주거용으로 사용하는지 여부는 임대차계약서, 전입신고 여부, 실제 사용 현황 등을 종합적으로 고려합니다.
- 용도가 불분명하거나 분쟁 소지가 있는 경우 과세관청의 사실 판단이 개입될 수 있습니다.
💡 도와줘세무사 Tip: 오피스텔 보유 중 다른 주택을 양도하거나, 오피스텔 자체를 양도할 때 주택 수 포함 여부에 따라 세액 차이가 매우 클 수 있습니다. 정확한 판단이 필요하시면 도와줘세무사에서 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장합니다.
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.