기타2026년 7월 18일
재건축된 아파트의 장기보유공제에 대해 설명해
도와줘세무사 답변
재건축 아파트의 장기보유특별공제
재건축 아파트는 취득일부터 양도일까지 전체 보유기간을 기준으로 장기보유특별공제를 계산하되, 재건축 전후 자산의 연속성이 인정됩니다.
1. 보유기간 기산점
재건축의 경우 **원조합원(기존 주택 소유자)**은 관리처분계획 인가 전 종전 주택의 취득일부터 보유기간을 계산합니다.
- 에 따라 재건축·재개발로 취득한 주택의 취득시기는 원칙적으로 종전 자산의 취득일을 그대로 이어받습니다.
- 단, 추가 납부한 청산금(추가분담금)에 해당하는 부분은 청산금을 납부한 날을 취득일로 봅니다.
2. 장기보유특별공제율 구조
① 일반 장기보유특별공제 ( 표1)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| … | … |
| 15년 이상 | 30% |
| 20년 이상 | 32% |
| 25년 이상 | 35% |
② 1세대 1주택 장기보유특별공제 ( 표2)
1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주)을 충족하면서 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택의 경우, 보유기간·거주기간 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80% 공제율이 적용됩니다.
| 보유기간 | 공제율 | 거주기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 12% | 3년 이상 | 12% |
| 4년 이상 | 16% | 4년 이상 | 16% |
| … | … | … | … |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% |
3. 재건축 기간 중 거주기간 계산
1세대 1주택 고가주택 공제(표2)에서 거주기간은 실제 거주한 기간만 합산합니다.
- 재건축 공사 기간 중 이주하여 거주하지 않은 기간은 거주기간에 포함되지 않습니다.
- 따라서 재건축 전 거주기간 + 재건축 후 거주기간을 합산하여 계산합니다.
4. 추가분담금(청산금) 부분의 처리
재건축 시 추가분담금을 납부한 경우, 해당 부분의 양도차익은 청산금을 납부한 날을 취득일로 보아 보유기간이 짧게 계산됩니다. 전체 양도차익을 종전 자산분과 추가분담금분으로 안분하여 각각 다른 공제율을 적용하는 구조입니다.
📋 관련 법령 근거
- , 제2항 (장기보유특별공제)
- (취득시기)
- (재건축·재개발 취득가액 및 취득시기)
⚠️ 주의사항
- 재건축 아파트를 조합원입주권 상태에서 양도하는 경우에는 장기보유특별공제 적용 방식이 달라집니다(관리처분계획 인가 전 토지·건물분에 한해 적용).
- 취득 당시 조정대상지역 여부, 실거주 기간, 다주택 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
💡 도와줘세무사 Tip: 재건축 아파트는 취득시기·거주기간·추가분담금 안분 등 계산이 복잡하여 실수가 많은 영역입니다. 본인 사례의 정확한 세액 계산이 필요하시면 도와줘세무사에서 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장합니다.
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.