기타2026년 7월 7일
비거주자도 부동산에 대한 장기보유공제가 가능해?
도와줘세무사 답변
비거주자의 장기보유특별공제 적용 여부
결론부터 말씀드리면, 비거주자도 장기보유특별공제 적용이 가능합니다. 다만 거주자와 달리 1세대 1주택 고율공제(최대 80%)는 적용되지 않고, 일반 공제율(최대 30%)만 적용됩니다.
✅ 비거주자 장기보유특별공제 적용 구조
| 구분 | 거주자 | 비거주자 |
|---|---|---|
| 일반 부동산 (토지·상가 등) | 최대 30% (연 2%, 15년) | 동일하게 적용 ✅ |
| 주택 일반공제 | 최대 30% (연 2%, 15년) | 동일하게 적용 ✅ |
| 1세대 1주택 고율공제 | 최대 80% (보유 40% + 거주 40%) | 적용 불가 ❌ |
| 1세대 1주택 비과세 | 요건 충족 시 가능 | 적용 불가 ❌ |
📌 일반 장기보유특별공제율 (비거주자 적용 기준)
[별표 1] 기준:
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
⚠️ 보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산하며, 3년 미만 보유 시 공제 없음
🔍 비거주자 주택 양도 시 추가 주의사항
1. 중과세율 적용 여부 비거주자도 국내 다주택자에 해당하면 중과세율(+20%p, +30%p)이 적용될 수 있습니다. 다만 현재(2026년 기준) 중과세 한시 배제 조치가 적용 중이므로 시점 확인이 필요합니다.
2. 원천징수 의무 비거주자로부터 부동산을 매수하는 자는 에 따라 양도가액의 일정 비율을 원천징수해야 합니다.
3. 국내 신고 의무 비거주자도 국내 부동산 양도 시 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부 의무가 있습니다.
📋 관련 법령 근거
- (장기보유특별공제)
- (1세대 1주택 비과세 — 비거주자 적용 제외)
- (비거주자 원천징수 의무)
⚠️ 주의사항
- 비거주자 판정 기준(국내 거소 183일 등)은 에 따르며, 거주자·비거주자 구분이 먼저 선행되어야 합니다.
- 조세조약이 체결된 국가의 거주자라면 조약 우선 적용 여부도 검토가 필요합니다.
- 이 부분은 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 도와줘세무사에서 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장합니다.
💡 도와줘세무사 Tip: 비거주자 부동산 양도는 거주자 판정, 조세조약, 원천징수, 신고 의무가 복합적으로 얽혀 있는 고위험 세목입니다. 구체적인 보유기간·양도가액·국적·거주국을 알려주시면 예상 세액을 계산해드릴 수 있으며, 정확한 판단을 위해 전문 세무사 매칭을 강력히 권장합니다.
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.