비거주자가 매도시 과거 거주자 상태에서 보유 거주 했던 기간이 대한 장기보유특별공제 적용 가능 여부

Question

도와줘세무사 · Accepted Answer

비거주자의 장기보유특별공제 — 1세대 1주택 80% 공제율 적용 여부

핵심 결론

비거주자는 1세대 1주택 고율 공제(보유·거주 각 연 4%, 최대 80%)를 적용받을 수 없습니다. 과거 거주자 신분으로 실제 거주했던 기간이 있더라도, 양도일 현재 비거주자이면 1주택 특례 공제율이 아닌 일반 장기보유특별공제(연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.

상세 설명

1. 1세대 1주택 장기보유특별공제 요건

및 에 따르면, 1세대 1주택 고율 공제(보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%, 합산 최대 80%)를 적용받으려면:

양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유할 것
보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

여기서 핵심은 "1세대" 개념입니다.

2. 비거주자는 왜 적용 불가인가?

제6호에 따른 "1세대"는 거주자 및 그 배우자 등으로 구성됩니다. 비거주자는 소득세법상 1세대 구성원으로 보지 않으므로, 양도일 현재 비거주자이면 1세대 1주택 특례 자체가 성립하지 않습니다.

따라서:

과거에 수년간 실제 거주했던 사실이 있어도
양도 시점에 비거주자라면
1주택 고율 공제(최대 80%)는 적용 불가
일반 공제(연 2%, 최대 30%)만 적용

3. 적용 가능한 공제율 비교

구분	공제율	최대 한도
1세대 1주택 특례 (거주자)	보유 연 4% + 거주 연 4%	80%
일반 장기보유특별공제 (비거주자)	연 2%	30%

예: 10년 보유 시 → 거주자 1주택이면 최대 80%, 비거주자이면 20%

4. 비과세 여부 — 원칙적 불가, 단 예외 있음

1세대 1주택 양도소득 비과세( 제3호)는 거주자에게만 적용되는 것이 원칙입니다. 그러나 다음과 같은 예외적 비과세 특례가 존재합니다.

해외이주·1년 이상 국외거주 요건 충족 시: 단서에 따라, 해외이주법에 의한 해외이주 또는 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학·근무상 형편 등으로 세대 전원이 출국하는 경우, 출국일 현재 1세대 1주택 요건을 갖추었다면 비거주자 신분으로 양도하더라도 비과세가 적용될 수 있습니다.

따라서 비거주자라고 하여 비과세가 일률적으로 불가한 것은 아니며, 출국 경위 및 요건 충족 여부를 별도로 확인하여야 합니다.

📋 관련 법령 근거

제3호 (1세대 1주택 비과세 — 거주자 한정)
단서 (해외이주·국외거주 시 비과세 특례)
·제2항 (장기보유특별공제)
(1세대 1주택 장기보유특별공제 요건)
제6호 (1세대 정의)
(거주자·비거주자 정의)

⚠️ 주의사항

귀국 후 거주자 전환 시점이 중요합니다. 양도일 이전에 거주자로 전환되어 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.
비거주자 판정 기준(국내 거소 183일 등)은 에 따르며, 단순히 해외 체류 여부만으로 판단하지 않습니다.
해외이주·국외거주 비과세 특례는 출국일 현재 1세대 1주택 요건, 출국 사유 등 세부 요건을 충족해야 하므로 반드시 개별 검토가 필요합니다.
조세조약이 체결된 국가의 거주자인 경우, 조약 규정이 우선 적용될 수 있으므로 별도 검토가 필요합니다.

💡 도와줘세무사 Tip

비거주자 신분으로 국내 주택을 양도할 계획이라면, 양도 전 거주자 전환 가능 여부(귀국 시점 조정 등)를 검토하는 것이 세부담을 크게 줄일 수 있는 핵심 전략입니다. 또한 해외이주·국외거주 요건에 해당하는 경우 비과세 특례 적용 가능성도 함께 검토하시기 바랍니다. 개인 상황에 따라 판단이 달라지므로, 도와줘세무사에서 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장합니다.