법인의 주식평가를 할때, 토지의 재평가차익을 자산총계에 더해야 하는지?

Question

도와줘세무사 · Accepted Answer

법인 주식평가 시 토지 재평가차익의 자산 반영 여부

결론부터 말씀드리면, 상속세 및 증여세법상 비상장주식 평가(순자산가치 계산) 시에는 재평가차익이 아닌 평가기준일 현재의 시가(또는 보충적 평가액)를 기준으로 자산을 평가합니다. 따라서 장부상 재평가차익을 별도로 더하는 방식이 아니라, 토지 자체를 시가로 재산정하는 구조입니다.

1. 비상장주식 순자산가치 계산 구조

및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식의 순자산가치는 다음과 같이 계산합니다.

1주당 순자산가치 = 순자산가액 ÷ 발행주식 총수
순자산가액 = 자산총계(시가 기준) - 부채총계

여기서 자산은 장부가액이 아닌 평가기준일 현재의 시가로 평가합니다().

2. 토지의 평가 방법

구분	평가 방법
시가가 확인되는 경우	매매사례가액, 감정가액 등 시가 우선
시가 불명 시	개별공시지가 (보충적 평가)

토지는 개별공시지가를 보충적 평가액으로 사용합니다(, 제50조).
따라서 장부상 취득원가나 재평가액과 무관하게, 평가기준일 기준 시가(또는 공시지가)로 자산에 반영됩니다.

3. 재평가차익의 처리 방식

항목	처리 방법
장부상 재평가차익(기타포괄손익)	별도로 가산하지 않음
토지 자산	시가(또는 공시지가)로 직접 평가
이연법인세부채(재평가 관련)	부채로 차감 여부 검토 필요

⚠️ 주의: 재평가로 인해 장부에 이연법인세부채가 계상되어 있는 경우, 해당 부채를 순자산 계산 시 차감할지 여부는 별도 검토가 필요합니다. 국세청 해석례상 이연법인세부채의 부채 인정 여부는 쟁점이 될 수 있으므로 전문가 확인을 권장합니다.

4. 실무 요약

토지 재평가차익을 장부가액에 더하는 방식으로 자산총계를 조정하는 것은 올바르지 않습니다.
대신 토지를 평가기준일 현재 시가(또는 개별공시지가)로 평가한 금액을 자산에 반영하면, 시가가 장부가액보다 높은 경우 자연스럽게 순자산가액이 증가합니다.
즉, 재평가차익을 별도로 더하는 것이 아니라 토지 자체를 시가로 평가하는 과정에서 가치 상승분이 반영되는 구조입니다.

📋 관련 법령 근거

(평가의 원칙)
(부동산 등의 평가)
(유가증권 등의 평가)
(시가의 범위)
(순자산가치의 계산)

⚠️ 주의사항

이연법인세부채의 부채 인정 여부, 감정평가 활용 가능 여부 등 세부 사항은 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
주식평가는 세무조사·상속·증여 등 고위험 상황에서 활용되는 경우가 많으므로, 도와줘세무사에서 전문 세무사와 상담하시는 것을 강력히 권장합니다.

💡 도와줘세무사 Tip: 비상장주식 평가는 순자산가치와 순손익가치를 가중평균하는 구조(일반법인 3:2)이므로, 토지 외 다른 자산의 시가 평가와 최근 3개년 손익 현황도 함께 검토하시면 더 정확한 주식가치를 산출할 수 있습니다. 추가로 궁금한 점이 있으시면 질문해주세요!