공동상속주택 소수지분이 재개발·재건축으로 조합원입주권으로 전환된 경우 다른 주택 양도 시 주택 수에서 제외되나요?

Question

도와줘세무사 · Accepted Answer

공동상속주택 소수지분 → 조합원입주권 소수지분 변환 시 주택 수 제외 여부

결론부터 말씀드리면, 공동상속주택 소수지분이 재개발·재건축으로 조합원입주권으로 전환된 경우에도 다른 주택 양도 시 주택 수에서 제외됩니다.

📌 핵심 법령 구조

1️⃣ 공동상속주택 소수지분 — 주택 수 제외 원칙

에 따라, 공동상속주택(소수지분) 외의 다른 주택을 양도할 때는 해당 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 않습니다.

단, 상속지분이 가장 큰 상속인은 예외 — 소수지분이라도 주택 수에 포함됩니다. 상속지분이 동일한 최대지분자가 2인 이상이면 ① 해당 주택 거주자 → ② 최연장자 순으로 소유자로 봅니다.

2️⃣ 조합원입주권으로 전환된 경우

은 "조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택" 도 상속주택 특례 대상에 포함한다고 명시하고 있습니다.

또한 은 상속받은 조합원입주권과 일반주택을 각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다고 규정합니다.

📌 공동상속 조합원입주권의 주택 수 판단

에 따라, 공동상속 조합원입주권의 경우 아래 순서로 소유자를 판단합니다.

순위	기준
1순위	상속지분이 가장 큰 상속인
2순위	관리처분계획 인가일 현재 피상속인 보유 주택에 거주했던 자
3순위	최연장자

✅ 소수지분자는 위 순위에 해당하지 않으면 공동상속 조합원입주권을 소유하지 않은 것으로 보아 주택 수에서 제외됩니다.

📩 관련 질의회신

1세대가 소수지분 공동상속주택 2채와 1개의 조합원입주권을 보유한 상태에서 조합원입주권(완공된 신축주택)을 양도하는 경우 비과세에 해당하지 않으나, 소수지분 공동상속주택 2채 중 1채를 양도하고 조합원입주권으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우에는 비과세에 해당한다고 회신.

📋 관련 법령 근거

— 상속주택 특례 및 공동상속주택 소수지분 주택 수 제외
— 상속받은 조합원입주권 특례 및 공동상속 조합원입주권 소유자 판단

⚠️ 주의사항

소수지분 여부 확인 필수: 본인이 최대지분자인지 반드시 확인하세요. 최대지분자라면 소수지분 특례가 적용되지 않습니다.
피상속인이 상속개시 당시 주택도 보유한 경우: 은 "피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우" 의 상속받은 조합원입주권에만 적용됩니다. 피상속인이 주택과 조합원입주권을 함께 보유했다면 적용 조항이 달라집니다.
상속개시일로부터 소급 2년 이내 증여받은 주택·입주권은 제외: 상속 전 2년 이내 피상속인으로부터 증여받은 경우 일반주택 범위에서 제외됩니다.

이 부분은 개별 상황(지분율, 피상속인의 보유 자산 구성 등)에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 도와줘세무사에서 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장합니다.

💡 도와줘세무사 Tip: 본인의 상속지분율, 피상속인의 상속개시 당시 보유 자산 현황, 현재 보유 중인 다른 주택 현황을 알려주시면 더 정확한 판단이 가능합니다. 추가 질문이 있으시면 편하게 물어봐 주세요!