3주택자가 1주택을 양도하여 일시적 2주택이 된 경우 종전주택의 보유기간 기산일은 어떻게 되나요?

Question

도와줘세무사 · Accepted Answer

3주택자가 1주택 양도 후 일시적 2주택 요건 충족 시 종전주택 보유기간 기산일

결론부터 말씀드리면, 3주택 보유 중 1주택을 과세로 양도하여 일시적 2주택이 된 경우, 종전주택의 보유기간 기산일은 상황에 따라 달라집니다. '21.1.1. 이전에 이미 일시적 2주택 상태가 된 경우와 '21.1.1. 이후에 3주택이 된 경우를 구분해야 합니다.

📌 핵심 쟁점 — 소득세법 시행령 제154조 제5항 단서

단서는 아래와 같이 규정합니다.

"2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다."

다만, 일시적 2주택(§155, §155의2, §156의2, §156의3)에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, "2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다"

📌 상황별 보유기간 기산일 정리

✅ 유형 1 — '21.1.1. 이전에 3주택 → 1주택 처분 → '21.1.1. 현재 일시적 2주택

A취득('10.4.) → B취득('15.4.) → C취득('20.10.) 
→ '21.1.1. 현재 3주택 → B양도(과세,'21.2.) → A·C 일시적 2주택
→ A(종전주택) 양도

→ 보유기간 기산일: A주택 취득일

이유: '21.1.1. 이후 3주택이 된 것이 아니라, '21.1.1. 이전부터 3주택이었고 이후 1주택을 처분하여 일시적 2주택이 된 경우입니다. 이때 남은 2주택(A·C)은 §155①의 일시적 2주택에 해당하므로 §154⑤ 단서의 "제외" 대상이 되어, 종전주택(A)의 보유기간은 취득일부터 기산합니다.

⚠️ 유형 2 — '21.1.1. 이후 신규주택 취득으로 3주택 → 1주택 처분 → 일시적 2주택

A취득('10.4.) → B취득('15.4.) → '21.1.1. 현재 2주택
→ C취득('21.2., 신규) → 3주택 → B양도(과세,'21.3.) → A·C 일시적 2주택
→ A(종전주택) 양도

→ 보유기간 기산일: B양도일('21.3.) — 최종 처분 후 1주택을 보유하게 된 날

이유: '21.1.1. 이후 신규주택(C)을 추가 취득하여 3주택이 된 경우, §154⑤ 단서의 "2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다" 규정이 적용됩니다. 따라서 B양도일이 기산일이 됩니다.

📌 핵심 판단 기준 요약표

구분	3주택 형성 시점	보유기간 기산일
'21.1.1. 이전부터 3주택, 이후 1채 처분 → 일시적 2주택	'21.1.1. 이전	종전주택 취득일
'21.1.1. 이후 신규취득으로 3주택, 1채 처분 → 일시적 2주택	'21.1.1. 이후	처분 후 1주택 보유하게 된 날

📩 관련 질의회신

(법령해석과-4012)

국내에 2주택을 보유한 1세대가 '21.1.1. 이후 신규주택(C)을 추가 취득한 뒤 1주택(B)을 처분하고 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우, 종전주택(A)의 보유기간 기산일은 B주택 처분일이 되는 것임
(법령해석과-4681)

'21.1.1. 현재 3주택 보유 세대가 1주택을 멸실함에 따라 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 상황에서 종전주택을 양도하는 경우, 보유기간 기산일은 해당 종전주택 취득일로 하는 것임

⚠️ 대법원 판례 주의 (2024두55426)

[대법원 2024두55426] 판결에 따르면,

"구 제1호는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우를 전제로 한 규정으로 보아야 한다. 따라서 **국내에 2주택을 소유한 1세대가