2주택 이상 보유 후 2021년 1월 1일 이전에 1주택 외 주택을 모두 양도하여 2021년 1월 1일 현재 1주택인 경우, 해당 주택의 비과세 보유기간 기산일은 언제인가요?

Question

도와줘세무사 · Accepted Answer

2주택 이상 보유 후 처분하여 '21.1.1. 현재 1주택인 경우 보유기간 기산일

결론부터 말씀드리면, '21.1.1. 이전에 이미 다른 주택을 모두 양도하여 '21.1.1. 현재 1주택만 보유하고 있는 경우, 보유기간 기산일은 "최종 1주택이 된 날"이 아니라 해당 주택의 취득일입니다.

📌 핵심 구조 — 소득세법 시행령 제154조 제5항

은 **"2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다"**고 규정합니다.

그러나 이 조항의 시행일은 2021년 1월 1일입니다(부칙 제29523호, 2019.2.12.).

📌 '21.1.1. 현재 이미 1주택인 경우 — 개정규정 적용 제외

구분	보유기간 기산일
'21.1.1. 이전에 다른 주택 모두 처분 → '21.1.1. 현재 1주택	✅ 해당 주택의 취득일
'21.1.1. 이후에 다른 주택 처분 → 최종 1주택이 된 경우	⚠️ 최종 1주택이 된 날

핵심 이유: 소득령 §154⑤ 개정규정은 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용되지만, '21.1.1. 현재 이미 1주택 상태라면 개정규정의 "처분 후 1주택을 보유하게 된 날"이라는 요건 자체가 개정 시행일 이전에 완성된 것이므로, 취득일부터 기산하는 것이 타당합니다.

📌 상황별 정리

✅ 사례 1 — '21.1.1. 현재 1주택 (개정규정 시행 전 처분 완료)

A주택 취득('17.1.) → B주택 취득('17.2.) → B주택 양도('20.12.) 
→ '21.1.1. 현재 A주택 1주택 → A주택 양도

→ 보유기간 기산일: A주택 취득일('17.1.)

⚠️ 사례 2 — '21.1.1. 이후 최종 1주택이 된 경우

A주택 취득('17.1.) → B주택 취득('17.2.) → '21.1.1. 현재 2주택
→ B주택 양도('21.6.) → A주택 양도

→ 보유기간 기산일: B주택 양도일('21.6.) — 최종 1주택이 된 날

📩 관련 질의회신

(부동산납세과-102)

'21.1.1. 현재 1세대 1주택인 자가 해당 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 해당 주택의 취득일임
(법령해석과-527)

2주택 보유 1세대가 '20년 A주택을 양도하고 '21.1.1. 현재 B주택 1주택인 경우, 비과세 보유·거주기간은 당해 주택의 취득일부터 계산
(부동산납세과-1177)

'21.1.1. 현재 1주택만 보유하고 있는 1세대가 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다가 그 주택 양도 시 비과세 판정을 위한 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산함

📋 관련 법령 근거

— 1세대 1주택 비과세
— 1세대 1주택 범위 및 보유기간 기산
소득세법 시행령 부칙 제29523호(2019.2.12.) 제1조 제3호, 제2조 제2항 — §154⑤ 시행일 2021.1.1. 및 적용례

⚠️ 주의사항

조정대상지역 취득 주택은 보유기간 2년 + 거주기간 2년 요건도 함께 충족해야 합니다. '21.1.1. 현재 1주택이더라도 거주기간은 실제 거주한 기간으로 판단합니다.
'21.1.1. 이후 신규주택을 추가 취득하여 일시적 2주택이 된 경우, 보유기간 기산일 판단이 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
이 부분은 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 도와줘세무사에서 전문 세무사와 상담하시는 것을 권장합니다.

💡 도와줘세무사 Tip: '21.1.1. 기준 주택 보유 현황과 처분 시점