양도세2026년 9월 29일
재개발 구역 내 부동산을 팔면 양도세는 어떻게 계산되나요?
도와줘세무사 답변
재개발 구역 내 부동산 양도세는 어떤 상태에서 파느냐에 따라 계산 방법이 크게 달라집니다. 단계별로 정리해 드릴게요.
재개발 구역 내 부동산 양도세 — 3가지 상황
① 관리처분계획인가 전 양도 (일반 부동산으로 양도)
관리처분계획인가 전에는 일반 토지·건물 양도로 봅니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 세율: 보유기간·주택 여부에 따라 기본세율(6~45%) 또는 단기 중과세율 적용
- 1세대 1주택 요건(2년 보유, 조정대상지역은 2년 거주)을 충족하면 비과세 가능 (양도가액 12억 이하 부분)
② 관리처분계획인가 후 — 조합원입주권 상태로 양도
관리처분계획인가 이후에는 기존 부동산이 조합원입주권으로 전환됩니다 ( 제9호).
양도차익은 인가 전·후로 나누어 계산합니다 ():
| 구분 | 계산식 |
|---|---|
| 인가 전 차익 | 기존건물 평가액 − 취득가액 − 필요경비 |
| 인가 후 차익 | 양도가액 − (기존건물 평가액 + 납부한 청산금) − 필요경비 |
| 총 양도차익 | 인가 전 차익 + 인가 후 차익 |
청산금을 지급받은 경우(권리가액 > 분양가)에는 별도 산식이 적용됩니다.
세율: 조합원입주권은 보유기간 2년 이상이면 기본세율(6~45%), 1년 이상 2년 미만 60%, 1년 미만 70% ()
장기보유특별공제: 인가 전 차익에는 기존 취득일~인가일 기간 기준으로 적용, 인가 후 차익에는 원칙적으로 미적용
③ 재건축 완료 후 신축주택을 양도
신축주택 취득 후 양도 시에는 다시 일반 주택 양도로 봅니다.
- 양도차익 계산 시 취득가액 = 기존건물 평가액 + 납부한 청산금 + 부대비용
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 비과세 가능
- 보유기간 기산: 원칙적으로 **신축주택 취득일(사용승인일 등)**부터 기산하나, 1세대 1주택 비과세 판정 시 기존 주택 취득일부터 통산 가능
📋 관련 법령 근거
- 제9호 (조합원입주권 정의)
- 제2호 가목 (부동산을 취득할 수 있는 권리)
- (양도소득세 세율)
- (조합원입주권 양도차익 산정)
📩 관련 질의회신
- (2023.01.30): 주거환경개선사업 조합원이 관리처분계획인가로 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 관리처분계획인가일에 취득한 것으로 봄
⚠️ 주의사항
- 청산금 납부 여부(분담금 추가 납부 vs. 청산금 수령)에 따라 계산식이 달라집니다.
- 재개발 구역 내 주택이 조정대상지역에 있었다면 인가 전 취득 시 거주 요건도 확인이 필요합니다.
- 주거환경개선사업(공공시행)과 재개발사업(조합시행)은 입주권의 법적 성격이 다를 수 있어 별도 확인이 필요합니다.
- 실제 세액은 취득가액·평가액·청산금 등 구체적 수치에 따라 크게 달라지므로, 개별 사안은 전문 세무사 상담을 권장합니다.
💡 도와줘세무사 Tip: 본인 사례의 구체적인 양도세 계산이 필요하시면 아래 계산기를 활용하시거나, 전문 세무사 매칭을 통해 정확한 상담을 받아보세요.
이 답변은 AI 세무상담에서 나온 일반 안내이며, 개별 신고 책임과 법률 자문을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안은 검증된 전문가와 확인하세요.